Acquisto casa con ipoteca: quali rischi?

Compravendita di immobile ipotecato: come può tutelarsi l’acquirente? Tutti i problemi che possono emergere e le risposte alle domande più frequenti.

I nostri lettori ci chiedono spesso in quali rischi può incorrere chi acquista una casa con ipoteca, e alcuni si rivolgono a noi solo dopo aver scoperto il problema, che si è già verificato. Così abbiamo deciso di rispondere ai dubbi e alle domande più frequenti su questo argomento.

Premettiamo che – come abbiamo già scritto in un recente articolo – nulla vieta di vendere, o anche di donare, un immobile ipotecato, quindi la compravendita è senz’altro possibile anche in presenza di questo vincolo, ma bisogna stare molto attenti alle implicazioni legali e alle possibili conseguenze patrimoniali che, come vedremo fra poco, ricadono sull’acquirente: è bene, quindi, stare in guardia.

Compravendita di casa ipotecata: il rischio del mutuo

Innanzitutto va evidenziato che l’ipoteca segue l’immobile, e non rimane dunque ancorata al vecchio proprietario. In un certo senso l’acquirente “eredita” l’ipoteca che era stata apposta sulla casa a garanzia di un determinato credito: il caso più comune è quello del mutuo stipulato per ottenere il finanziamento necessario a comprare l’immobile.

La banca si tutela dagli eventuali inadempimenti del mutuatario proprio con l’ipoteca, in modo da garantirsi anticipatamente dal mancato pagamento delle rate di rimborso del prestito: se ciò dovesse accadere, l’istituto di credito potrà pignorare l’immobile e farlo vendere all’asta giudiziaria, in modo da soddisfarsi sul ricavato.

Casa ipotecata da Agenzia Entrate Riscossione

Oltre al mutuo di cui abbiamo appena parlato, bisogna fare attenzione ad altri importanti casi, perché l’ipoteca potrebbe essere stata iscritta anche in virtù di un provvedimento giudiziario (come una sentenza di condanna al pagamento di somme) o per debiti pubblici e fiscali non pagati (cartelle esattoriali per tributi erariali o locali dovuti, multe stradali, altre sanzioni amministrative, ecc.): in tal caso l’iscrizione ipotecaria viene operata da Agenzia Entrate Riscossione sui beni immobili del debitore (con alcune eccezioni per quanto riguarda la “prima casa“, che può essere ipotecata, previo preavviso, solo per debiti superiori a 20mila euro e successivamente non può essere pignorata e venduta all’asta se è l’unico immobile di proprietà del debitore e adibito a sua residenza).

In queste situazioni si rischia, dunque, di dover rispondere, indirettamente, dei debiti – che possono essere anche di consistente importo – accumulati dal precedente proprietario che ci ha venduto l’immobile: se egli non paga, il creditore procedente – che nel caso appena esaminato è Agenzia Entrate Riscossione – potrà procedere all’espropriazione forzata degli immobili ipotecati, pur se nel frattempo hanno cambiato intestatario.

Come si tutela l’acquirente dai rischi dell’ipoteca sulla casa?

Dal lato dell’acquirente tutto ciò che abbiamo esposto rappresenta un grosso rischio, perché egli, in caso di inadempienze del vecchio proprietario, potrebbe perdere la proprietà dell’immobile ipotecato, che pur aveva regolarmente pagato il prezzo al venditore così come stabilito nel contratto preliminare di compravendita e nel rogito definitivo che segna il momento del passaggio di proprietà.

Per cautelarsi, l’acquirente deve, innanzitutto, verificare prima della compravendita immobiliare se risultano iscritte ipoteche sul bene: può farlo con una semplice visura, in modo da essere consapevole della loro presenza, nonché di tutte le caratteristiche necessarie per capire di cosa si tratta (data di iscrizione, nominativo del creditore, importo del credito, eventuali rinnovi, ecc.).

A questo punto, se si scopre l’esistenza del vincolo, ci si può tutelare in vari modi, tra cui i più efficaci sono – a scelta dell’acquirente – i seguenti:

• rifiutandosi di procedere oltre, e dunque non concludere la compravendita immobiliare: il recesso dalle trattative è legittimo e giustifica anche la richiesta di restituzione integrale degli eventuali acconti già versati al venditore per “bloccare” l’affare (ma è sempre bene non pagare nulla prima del compromesso, cioè sino al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita);
• se il venditore aveva taciuto l’esistenza dell’ipoteca e nel frattempo era stato concluso il contratto preliminare, al promissario acquirente spetterà la restituzione di quanto già pagato in acconto e il doppio della caparra versata, più il risarcimento degli eventuali danni (ad esempio, quelli derivanti dalla perdita di altre valide occasioni alternative di acquisto immobiliare);
• anche l’agenzia immobiliare, in quanto intermediario professionale, risponde allo stesso modo nei confronti del potenziale acquirente dell’omessa verifica (e conseguente mancata comunicazione di avvertimento) dell’esistenza di un’ipoteca sull’immobile offerto, anche se l’informazione non era stata acquisita per semplice negligenza e trascuratezza (la colpa rileva in quanto è attribuibile a un soggetto qualificato, che dovrebbe operare con la massima diligenza): quindi l’eventuale provvigione già versata va restituita e, se non ancora corrisposta, non sarà dovuta;
• chiedere al venditore una congrua riduzione del prezzo di acquisto, proprio a causa della presenza dell’iscrizione ipotecaria e dei conseguenti rischi; volendo si può anche stabilire, nel rogito stipulato davanti al notaio, che una parte del prezzo debba essere versata non al venditore, bensì al creditore che ha apposto l’ipoteca;
• inserire nel contratto preliminare un’apposita clausola che obbliga il venditore ad estinguere l’ipoteca, a sua cura e spese, entro la data fissata per la stipula del rogito (se il venditore non lo farà senza giustificati motivi l’acquirente potrà recedere dall’impegno e avrà diritto alla restituzione del doppio della caparra versata e al rimborso degli eventuali acconti già pagati anticipatamente);
• provvedere – autonomamente o d’intesa col venditore – alla cancellazione dell’ipoteca, il che richiede, però, il pagamento integrale del debito per cui essa era stata iscritta, quindi bisogna stabilire precisamente chi si farà carico di questi oneri e delle relative spese; siccome il notaio che stipula il rogito di compravendita viene, di regola, scelto dall’acquirente, potrà consigliare la soluzione migliore e più rispondente alla tutela dei suoi interessi;
• nel caso di ipoteca derivante da mutuo, l’acquirente, d’intesa con la banca, si può accollare il debito residuo, in modo da governare egli stesso il rischio di mancato pagamento delle rate rimanenti; di ciò, ovviamente, dovrà essere tenuto conto nella determinazione del prezzo di compravendita.

Approfondimenti

Per saperne di più leggi anche la nostra guida generale “Come funziona l’ipoteca su un immobile?” e questi articoli specifici: