Ravenna, continuano le compravendite immobiliari nell’oasi protetta

A fine 2024 il passaggio di proprietà di una parte dell’oasi, quella con i vincoli più leggeri, vicino alla foce del Bevano. È solo l’ultima delle operazioni immobiliari tra privati che riguardano il comparto da 500 ettari. Gli enti pubblici assicurano che non si potrà mai cementificare

Un lotto di terreno di circa 70 ettari compreso entro i confini dell’oasi naturale protetta nota come Ortazzo-Ortazzino, che si estende nel comune di Ravenna per un totale di circa 500 ettari sulla costa adriatica tra la foce del torrente Bevano e l’abitato di Lido di Classe, ha cambiato proprietà tra privati per 250mila euro (36 centesimi al mq) alla fine del 2024. La circostanza, resa nota il 21 gennaio 2025 dalla sezione locale dell’associazione ambientalista Italia Nostra, è di interesse pubblico perché si tratta dell’ennesima manovra di compravendita negli ultimi tre anni di una o più porzioni dell’Ortazzo-Ortazzino. Gli ambientalisti temono speculazioni immobiliari all’orizzonte. Gli enti pubblici assicurano che i vincoli di tutela ambientale su quelle aree non consentiranno mai alcuna cementificazione. Il Comune di Ravenna e il Parco del Delta due anni fa hanno manifestato anche l’intenzione di acquisire l’intero comparto, ma finora nulla è stato concluso.

L’oasi Ortazzo-Ortazzino ha tre zone con diversi livelli di tutela ambientale

I 70 ettari dell’ultima compravendita perfezionata il 17 dicembre 2024 con un rogito firmato davanti alla notaia Mariangela Pasquini di Roma, come riportato dal quotidiano Il Resto del Carlino, sono identificati come zona C, cioè quella di minore tutela rispetto alle zone A e B che identificano il resto della superficie dell’Ortazzo-Ortazzino. La zona A è detta “di protezione integrale”, la zona B “di protezione generale” e la zona C “di protezione ambientale”. Ma è bene ricordare ancora una volta quanto ribadito dagli amministratori pubblici: i vincoli delle zone A, B e C sono diversi ma nessuno consente di costruire. Rassicurazioni che finora non sono bastate a tranquillizzare il mondo ambientalista.

Da un anno in corso la procedura per trasformare la zona C in zona B

Da quasi un anno, inoltre, è aperta una procedura in Regione per classificare anche l’area C come B. «Non è semplice e nemmeno veloce – ha detto il direttore del Parco del Delta, Massimiliano Costa, a Il Corriere Romagna –. Impossibile fare una previsione sui tempi». A tal proposito, il 14 novembre 2023 è stato reso pubblico il parere di Ispra, l’Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale: «Quest’area – scrive Ispra – rappresenta uno dei pochi lembi di territorio costiero della regione Emilia-Romagna sopravvissuto al rapido processo di trasformazione del litorale a partire dagli anni ‘60. L’efficacia di un’area protetta dipende in larga misura dalla sua estensione: più un’area è piccola ed isolata e meno riesce a preservare gli habitat. Quindi cambiare l’area da zona C a zona B favorirebbe anche le altre aree già sotto protezione del Parco e classificate B e A».

L’imprenditore che cavalca nell’oasi

Il nuovo proprietario della zona C è Giorgio Valentini – imprenditore agricolo noto per essere titolare di un agriturismo, di una struttura ricettiva e di un maneggio – che ha acquistato dalla società Miura Real Estate (del gruppo Cpi Real Estate Italy). «L’area rimarrà come è stata da tre decenni a questa parte, non c’è alcun progetto di cambiare ciò che c’è adesso – ha detto Valentini al quotidiano Il Corriere Romagna il 22 gennaio –. Ho acquistato l’area perché avevo timore che la potesse comprare qualcuno che poi non mi avrebbe fatto più entrare a svolgere le attività che faccio da tempo: passeggiate a cavallo con gli ospiti delle nostre strutture, la raccolta di fieno e foraggio, la pulizia delle carraie».

La prima compravendita nel 2023

Le pagine delle cronache locali cominciarono a occuparsi delle manovre immobiliari attorno a quella fetta di natura incontaminata nel 2023. Era stata ancora Italia Nostra a rivelare un’altra compravendita per 580mila euro tra privati finalizzata a marzo 2023. L’operazione avvenne nell’ambito della procedura di liquidazione volontaria avviata sei anni prima dalla società Immobiliare Lido di Classe con sede a Roma che aveva comprato tutto l’Ortazzo-Ortazzino agli inizi degli anni Settanta (con il progetto di realizzare un villaggio turistico con stabilimenti balneari e un porticciolo alla foce del Bevano, ma il pretore ordinò il sequestro dell’area sulla base della Convenzione sulle zone umide di importanza internazionale firmata nel 1971 in Iran). A marzo di due anni fa i 500 ettari passarono alla Cpi Real Estate Italy, una Spa italiana controllata da Cpi Property Group, società immobiliare che oggi ha sede in Lussemburgo dopo essere stata fondata in Repubblica Ceca dal magnate Radovan Vitek già coinvolto nelle vicende legate al nuovo stadio della Roma. «Non abbiamo mai pensato, nemmeno per un secondo, a un possibile sviluppo immobiliare su un singolo centimetro quadrato dell’area», dichiarò sempre a Il Corriere Romagna il 21 ottobre 2023 il ravennate Mirko Bertaccini, general manager di Cpi Property Group. A novembre 2023 la Cpi Property Group perfezionò un preliminare per vendere tutto alla società ferrarese Gobbino (gruppo Mazzoni) per un milione e 60mila euro. Il compromesso di vendita saltò per un’azione giudiziaria mossa dal Parco del Delta.

La cordata pubblica che vuole comprare tutto

L’ente pubblico che tutela il Parco, infatti, annunciò l’intenzione di voler comprare le zone A e B con l’appoggio anche di altri due enti: 87mila euro stanziati dal Parco, 255mila dalla Regione e 95mila dal Comune per un totale di 437mila euro. La cordata pubblica è convinta di poter far valere un diritto di prelazione sulla prima compravendita di marzo conclusa tra Immobiliare Lido di Classe e Cpi Real Estate Italy per 580mila euro. «Le aree A e B – si leggeva in una nota della Regione – rientrano tra quelle che la legge quadro sulle aree protette consente di riscattare, mentre la restante area C non può per legge essere oggetto di prelazione e rimarrà al momento di proprietà privata». La stima di 437mila euro per i terreni in zona A e B è basata sul valore complessivo di 580mila euro della compravendita totale.

Il presunto diritto di prelazione e la causa in tribunale

«Il Parco ha affidato un incarico al professor Marco Dugato – affermò il sindaco di Ravenna, Michele de Pascale – e dalla sua analisi è emerso che l’informazione sulla vendita e i comportamenti del venditore in nessun modo hanno rispettato i precisi dettami previsti dalla legge e anzi sono stati palesemente finalizzati a evitare l’esercizio della prelazione». Secondo i privati, che hanno concluso l’affare per 580mila euro, invece è stato fatto tutto a norma e dicono di aver atteso sei mesi sebbene per legge ne avrebbero dovuti concedere solo tre. De Pascale, parlando con il quotidiano Il Resto del Carlino, ha riassunto le presunte mancanze del venditore: la comunicazione del venditore al Parco non conteneva l’indicazione delle particelle catastali per l’esatta identificazione delle aree A e B in vendita, non indicava il prezzo del rogito e le modalità di versamento. È in corso una causa civile in tribunale. Le prime due udienze sono state interlocutorie: è stata avviata una trattativa fra le parti per la definizione del prezzo. I 437mila euro messi sul piatto dalle amministrazioni pubbliche non soddisfano la società Miura che aveva già concluso un compromesso per vendere a più di un milione. Prossima udienza il 5 marzo.

delta del Po, zone umide

Nessuno ha informato il Comune…

Come già ricordato, il presunto diritto di prelazione vantato dal Parco riguarda solo zone A e B, ma non C. Il Comune di Ravenna però ha espresso la volontà dell’acquisizione anche dell’area C. Nessuno però, tra le parti coinvolte nell’ultima compravendita dell’area C, ha informato Palazzo Merlato. Lo ammette l’assessore Giacomo Costantini, titolare della delega alle Aree naturali: «Non c’era l’obbligo di informarci – ha detto al Corriere Romagna –, ma avremmo apprezzato un aggiornamento, vista la nostra attenzione verso la zona».

La Pigna chiede l’esproprio

Secondo la Pigna, lista civica di opposizione, il Comune avrebbe avuto gli strumenti per espropriare l’area C e quindi sfilarla dal mercato immobiliare. « Il 12 dicembre 2023 – ricorda la consigliera comunale Veronica Verlicchi – in in consiglio comunale il Pd e i suoi alleati rifiutarono la nostra proposta. L’allora sindaco De Pascale si spinse ad affermare che l’area C sarebbe stata oggetto di immediata riclassificazione tanto da renderla area B. Dopo più di un anno non si è visto ancora nulla. Oggi si dimostra che l’allora bocciatura del Pd e dei suoi alleati aveva l’unico scopo di permettere che l’area C, la meno vincolata delle tre, potesse essere oggetto di passaggio di proprietà tra privati senza ostacoli. Il privato che ha acquistato nelle scorse settimane l’area C dell’Ortazzo-Ortazzino è un imprenditore che da sempre vanta ottimi rapporti con l’amministrazione comunale a guida Pd. C’è da chiedersi quale sarà il destino dell’area».

Perché commerciare terreni vincolati?

La domanda che continua a rimbalzare senza risposta nella vicenda Ortazzo-Ortazzino è perché società immobiliari private facciano affari su aree vincolate rigidamente. Il direttore del Parco del Delta, Massimiliano Costa, in una riunione del comitato esecutivo di agosto 2023 aveva formulato alcune ipotesi sulle possibili intenzioni alla base delle trattative. «I terreni in questione potrebbero essere venduti ad aziende agricole, che potrebbero richiedere all’Ue indennizzi per il mancato reddito agricolo, in quanto parte delle aree sono ancora indicate in catasto come seminative essendo antiche risaie. In virtù dei vincoli in quei terreni non è possibile alcuna pratica agricola, ma nulla toglie che la proprietà, grazie alla non aggiornata classificazione catastale, possa avanzare richiesta di indennizzo per l’impossibilità a coltivare a favore delle aree tutelate. Un beneficio che andrebbe a costituire una specie di rendita, costante e non insignificante». Fonti qualificate sull’argomento assicurano che la pratica è improbabile visti i rigidi controlli dell’Ue contro i cosiddetti “finti contadini”.