SALVA CASA: IL RECUPERO DEI SOTTOTETTI NELLE REGIONI

Il “Decreto Salva Casa” introduce rilevanti cambiamenti nel settore edilizio, in particolare per quanto riguarda il recupero abitativo dei sottotetti. Grazie a deroghe alle distanze tra edifici e alla riduzione dell’altezza minima, sarà più facile trasformare questi spazi in ambienti abitabili. Rimangono comunque valide le norme regionali più favorevoli.

Semplificazione del Recupero dei Sottotetti

Con l’entrata in vigore del Decreto-legge n. 29 del 29 maggio 2024, noto come “Decreto Salva Casa”, sono state apportate importanti modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) con l’obiettivo di facilitare il recupero abitativo dei sottotetti. L’intento è di sfruttare al meglio spazi spesso inutilizzati, aumentando l’offerta abitativa e riducendo il consumo di suolo.

I sottotetti, storicamente utilizzati come locali di servizio o volumi tecnici, sono oggi sempre più riconvertiti in confortevoli mansarde o spazi abitativi. Questo processo è stato favorito dalle normative regionali, che hanno regolamentato le modalità di recupero. Con il “Decreto Salva Casa”, il quadro normativo è stato ulteriormente semplificato, rendendo il processo di recupero ancora più accessibile.

Deroghe alle Distanze tra Edifici

Una delle principali novità del decreto riguarda le deroghe alle distanze minime tra edifici. L’articolo 1 del D.L. n. 29/2024 introduce un nuovo comma 1-quater nell’articolo 2-bis del Testo Unico dell’Edilizia, consentendo il recupero dei sottotetti anche in assenza del rispetto delle distanze minime tra fabbricati e confini, a condizione che siano rispettati i parametri urbanistici originali e non si modifichino forma e superficie del sottotetto.

Questo aspetto rende più flessibili gli interventi di recupero, mantenendo comunque la compatibilità con le normative regionali, che restano prevalenti se più favorevoli.

Riduzione delle Altezze Minime

Un’altra importante novità riguarda l’abbassamento dell’altezza minima dei locali abitabili nei sottotetti. Prima del decreto, l’altezza minima era fissata a 2,70 metri. Con il “Decreto Salva Casa”, per i sottotetti oggetto di interventi di recupero, questa soglia è stata ridotta a 2,40 metri. Ciò rende più agevole la conversione di questi spazi in abitazioni, specialmente in edifici già esistenti e sottoposti a ristrutturazioni.

Il Coordinamento con le Normative Regionali

Nonostante le semplificazioni introdotte a livello nazionale, le normative regionali continuano a giocare un ruolo fondamentale nel disciplinare il recupero dei sottotetti. Le leggi regionali prevalgono se più favorevoli rispetto alle disposizioni nazionali. Inoltre, il “Decreto Salva Casa” introduce alcune deroghe ai requisiti igienico-sanitari, come la possibilità di avere alloggi di superficie inferiore a 28 metri quadrati per una persona, purché siano rispettate determinate condizioni di ventilazione e illuminazione.

Il recupero dei sottotetti è una questione di grande interesse nel settore edilizio, specialmente in un contesto di crescente attenzione verso l’ottimizzazione degli spazi abitativi e la riqualificazione energetica. Questo tipo di intervento è regolato non solo da normative nazionali, ma anche da una serie di leggi regionali che possono introdurre requisiti specifici o restrizioni più severe.

Normative Regionali e Comunali

In Italia, le leggi regionali sul recupero dei sottotetti si inseriscono nel quadro generale delineato dalla normativa nazionale, ma spesso introducono ulteriori requisiti che variano da Regione a Regione. Una delle condizioni più comuni riguarda la data di realizzazione del sottotetto: quasi tutte le Regioni stabiliscono che i sottotetti recuperabili devono essere stati edificati prima di una certa data, coincidente con l’entrata in vigore della normativa regionale specifica. Questo limite temporale serve a garantire che solo i sottotetti già esistenti possano essere recuperati e trasformati in abitazioni, prevenendo nuove costruzioni al di fuori delle regole stabilite.

Oltre alle normative regionali, è fondamentale verificare anche le regolamentazioni comunali prima di intraprendere qualsiasi lavoro di recupero del sottotetto. Le leggi regionali spesso delegano ai Comuni la facoltà di introdurre ulteriori vincoli o restrizioni. Questo significa che, anche se la normativa regionale consente il recupero del sottotetto, il Comune potrebbe porre dei limiti, ad esempio escludendo alcune aree o tipologie di edifici dal recupero.

Il recupero dei sottotetti in Campania

La circolare applicativa del Salva Casa Campania è stata pubblicata nello stesso giorno in cui il Governo ha diffuso le linee guida nazionali sul Salva Casa. La circolare della Regione chiarisce gli aspetti della norma immediatamente applicabili sul territorio e specifica i casi in cui bisogna fare riferimento alle leggi regionali.

La circolare precisa che alcune disposizioni del Decreto Salva Casa si applicano direttamente sul territorio regionale perché introducono norme di principio innovative su fattispecie non previste dalla legislazione regionale, come edilizia libera, stato legittimo degli immobili, agibilità, interventi senza permesso di costruire o Scia, parziali difformità, tolleranze costruttive, e accertamento di conformità.

La circolare specifica che il Decreto Salva Casa rinvia alla legge regionale per la definizione delle variazioni essenziali al progetto approvato e annuncia l’adozione di un provvedimento ad-hoc. Per il recupero dei sottotetti, la normativa regionale risulta più favorevole rispetto alla disciplina nazionale. Ad esempio, la Campania prevede un’altezza minima di 2,20 metri, inferiore ai 2,40 metri stabiliti dal Salva Casa.

Il MIT ha ribadito che le semplificazioni introdotte dalla riforma potranno operare in tutte le regioni che hanno già disposizioni in materia o che interverranno in futuro.

La circolare ricorda che, oltre agli interventi di edilizia libera previsti dal Testo Unico dell’edilizia, in Campania si possono realizzare senza permesso il rifacimento parziale di tramezzi interni, recinzioni, cancelli di ingresso, risanamento delle aree libere, mutamento della destinazione d’uso non urbanisticamente rilevante, e installazione di impianti solari sugli edifici.

Per i cambi di destinazione d’uso degli immobili rurali, il Decreto Salva Casa non ha inciso e in Campania continua a essere richiesto il permesso di costruire.

La circolare spiega inoltre che non sono considerate varianti agli strumenti urbanistici comunali le modifiche alle destinazioni d’uso per immobili di proprietà pubblica e fornisce chiarimenti sui titoli abilitativi corretti da utilizzare nei cambi di destinazione d’uso.

SCARICA LE LINEE GUIDA DEL MIT

SCARICA LA CIRCOLARE DELLA CAMPANIA