chi non trova un’abitazione e come intervenire — idealista/news

La casa – insieme al Pnrr e al sistema delle imprese – è uno dei temi centrali dell’Osservatorio congiunturale 2025 dell’Ance (Associazione nazionale costruttori edili). Una questione importante nell’ambito del settore delle costruzioni, per il quale nel 2024 si calcola un -5,3% degli investimenti rispetto al 2023, che è stato un anno record. Un calo che deriva da una flessione importante della manutenzione straordinaria, con la scomparsa del superbonus, che non è stata compensata dalla crescita del livello delle infrastrutture (+21%). E per il 2025 si stima un calo del 7%. Ma è una questione importante anche in considerazione del fatto che per la prima volta nel Parlamento europeo è stato nominato un Commissario designato al portafoglio Energia ed Edilizia, il danese Dan Jørgensen. Vediamo dunque quanto emerso dall’indagine dell’Associazione nazionale dei costruttori edili sul fronte del mercato immobiliare, quali sono le criticità, le prospettive e le proposte di intervento. 

“Per il 2025 si attende una ripresa dell’attività transattiva”

Illustrando i dati legati al mercato immobiliare evidenziati dall’Osservatorio congiunturale sull’Industria delle costruzioni, Flavio Monosilio, direttore della Direzione Affari Economici, Finanza e Centro Studi dell’Ance, ha spiegato che si è verificato uno sgonfiamento del livello delle compravendite, che ha raggiunto il suo apice nel 2022 dopo lo stop della pandemia. Monosilio ha sottolineato il fatto che “questa riduzione del ciclo delle compravendite non è assolutamente preoccupante” e che “ha avuto come causa nel biennio 2023-2024 una politica monetaria restrittiva”. Per il 2025 si attende una ripresa dell’attività transattiva, come conseguenza di interventi volti a “dare una soluzione a quelle famiglie che avevano dovuto sospendere la ricerca di un’abitazione per l’aumento dei tassi”. 

La difficoltà di accesso alla casa

Il direttore della Direzione Affari Economici, Finanza e Centro Studi dell’Ance ha quindi evidenziato che, “parlando di complessità e incertezza, c’è un tema sul fronte dell’abitazione che in molti stanno cominciando a chiamare emergenza”. Si tratta della difficoltà di accesso alla casa. Una difficoltà che il Centro Studi dell’Ance ha cercato di rendere evidente “mettendo a confronto i redditi familiari con i livelli di prezzi e locazioni all’interno delle singole province, cercando quindi di andare a vedere qual è l’indice di accessibilità per una famiglia che volesse acquistare o prendere in locazione una casa in una determinata provincia”. 

Secondo quanto emerso, per 10 milioni di famiglie (con reddito fino a 24mila euro) l’acquisto è insostenibile nelle grandi città. Per pagare il mutuo si arriva a spendere la metà del proprio reddito, per i meno abbienti anche oltre i 2/3. Anche l’affitto nelle grandi città è fuori dalla portata per le famiglie delle categorie più fragili. Per pagare l’affitto si arriva a spendere quasi la metà del proprio reddito, per i meno abbienti anche oltre.

Monosilio ha spiegato che, “ripartendo la popolazione in classi di reddito, è emerso che nella fascia più bassa è praticamente impossibile trovare una casa nella maggior parte delle aree e delle province italiane”, le città meno accessibili sono risultate essere Milano 82,9%, Roma 61,4%, Firenze 61%; “nella fascia superiore la difficoltà è localizzata nelle aree a maggior richiamo”, in questo caso le città meno accessibili sono risultate essere Milano 54,1%, Napoli 41,2%, Firenze 41,1%. 

Il direttore della Direzione Affari Economici, Finanza e Centro Studi dell’Ance ha poi sottolineato che “lo stesso indice è molto simile per le persone che volessero chiedere una casa in locazione, questo interessa anche il trasferimento della popolazione sul territorio che è un elemento di dinamismo e quindi di maggiore produttività anche per le imprese. Si tratta di una situazione di grande difficoltà, cui si aggiunge la mancanza di una politica generale sulla casa che riguardi proprio i più fragili, che avrebbero forse bisogno di una risposta pubblica, di edilizia sovvenzionata”. 

Nello specifico, esaminando le difficoltà di accesso all’acquisto di una casa e considerando una soglia psicologica del 30% di reddito destinato a comprare o affittare un immobile, l’Osservatorio congiunturale 2025 dell’Ance ha evidenziato che per le famiglie con un reddito di media fino a 15mila euro l’indice di accessibilità arriva al 38,8% su base nazionale, per quelle con un reddito di media fino a 24mila euro l’indice si posiziona al 24,9%. Per quanto riguarda le locazioni, per le famiglie con reddito più basso reddito l’indice raggiunge il 36,1% nella media dei capoluoghi, per le famiglie con un reddito un po’ più elevato tocca una media del 23,2%. 

Il commento della presidente dell’Ance, Federica Brancaccio 

Nel commentare quanto illustrato e contenuto nell’indagine, la presidente dell’Ance, Federica Brancaccio, ha affermato: “L’Osservatorio congiunturale non è solo un esercizio intellettuale o teorico, è qualcosa che ci deve servire a vedere dove eravamo, dove siamo oggi e che cosa ci può aspettare nel futuro. Questo per cercare di proporre e di mettere in campo una serie di misure. E non possiamo che farlo tutti insieme”. 

Brancaccio è quindi entrata nel merito: “Abbiamo visto dai dati che siamo in una fase nella quale il fortissimo ciclo espansivo dovuto al Pnrr comincia a rallentare. Avremo ancora sicuramente due anni, forse un pochino di più, di traino, di fase espansiva, poi dobbiamo capire cosa succede. E il nostro settore di incertezze non ne ha più bisogno e non ne vuole più. Veniamo fuori da una fase (2008-2020) dove c’è stata la perdita di esperienze, di imprese, di posti di lavoro, di famiglie in difficoltà”. 

La presidente dell’Ance ha quindi sottolineato che nel 2020 con il piano straordinario di investimenti messo in campo in seguito alla pandemia “è stato dimostrato – nonostante alcune criticità – che la nostra filiera, il Paese, le amministrazioni sono in grado di rispondere con opere, infrastrutture, scuole e riforme per rendere questo Paese un Paese moderno e attrattivo”. 

Le proposte per rendere la casa accessibile

Brancaccio ha poi posto l’accento sulla situazione delle esigenze abitative del Paese, che “è un pungo nell’occhio immediato di quello che conoscevamo”. Nello specifico, ha sottolineato: “Abbiamo intere parti del Paese che si stanno desertificando e altri parti che invece non reggono più una richiesta di alloggi. Per quanto riguarda il tema ‘casa’, in collaborazione con Confindustria, che si è molto spinta sul tema della casa per i lavoratori, abbiamo lavorato a una serie di proposte affinché la casa sia accessibile. E sul punto finalmente c’è attenzione dell’Europa. Le nostre proposte sulla casa sono proposte che vengono da lontano, sono proposte che hanno tre pilastri fondamentali: 

• un quadro regolatorio di normative urbanistiche ed edilizie che renda possibile intervenire e di non dover trovare cavilli per poter fare quello di cui il Paese ha bisogno; 
• leve fiscali che guardino sia a chi investe nell’operazione immobiliare, ma anche a chi vende e dà in affitto, c’è in merito un tema di come governare il mercato degli affitti brevi che stanno drenando risorse e abitazioni; 
• strumenti finanziari, una finanza cosiddetta ‘paziente’, ci sarà bisogno di un grande Piano Casa ancora di edilizia residenziale pubblica, ma anche di un Piano Casa accessibile per il 99% della popolazione”. 

La presidente dell’Ance ha quindi sottolineato: “Il nostro tentativo di filiera è quello di uscire un po’ dai confini del nostro mondo e di fare proposte su come agire per far sì che le persone restino nelle aree del Paese che si stanno spopolando a un ritmo pazzesco, ma che hanno un mercato già accessibile, seppur da qualificare, e magari per attrarvi altre persone con investimenti perché ci siano attività produttive che mantengano i giovani e che ne attraggano altri, oltre a un tema di politica immigratoria e di freno della politica emigratoria dei nostri giovani”. 

La riqualificazione del patrimonio immobiliare

C’è poi il tema della riqualificazione del nostro patrimonio immobiliare, che, secondo quanto sottolineato da Brancaccio, “in parte ha a che fare con il Piano Casa, ma anche con la proprietà privata”. 

A tal proposito, la presidente dell’Ance ha ricordato che “nel giro di un anno dobbiamo dire all’Europa che cosa pensiamo di mettere in campo rispetto alla direttiva europea, rispetto al 2050”. Aggiungendo: “Ora probabilmente sappiamo tutti che il 2050 è un obiettivo forse troppo ambizioso, ma qualcosa va fatto. Anche qui bisogna immaginare un ventaglio di strumenti finanziari, di agevolazioni, sostenibili per il bilancio del Paese, ma anche per le famiglie come investimenti”. 

Gli interventi per mettere mano alla fragilità del nostro territorio

La presidente è arrivata poi alla “terza grande problematica del nostro Paese, dove tutti dobbiamo fare squadra perché si lavori seriamente”, ossia “mettere mano alla fragilità del nostro territorio”. Su questo aspetto, Brancaccio ha parlato di cambiamenti climatici su un territorio fragile e di antropizzazione, sottolineando l’importanza della manutenzione del suolo, più che del consumo, e affermando: “Non è possibile che non ci sia un grande piano di interventi sul dissesto idrogeologico e sulla fragilità di questo Paese”. 

Attenzione agli investimenti pubblici e privati

Affrontando poi il tema legato al Piano Nazione di Ripresa e Resilienza, la presidente dell’Ance ha detto: “Il Pnrr è stato una grande palestra, perché siamo stati allenati a lavorare per obiettivi. Ci auguriamo che questo allenamento si possa estendere ad altri investimenti, che si possa estendere a una nuova concezione. Non ci sarà, se non forse tra 100 anni, un altro piano Marshall come è stato il Pnrr. Questo è un Paese che deve creare economia, per creare economia si deve ammodernare nel suo quadro regolatorio, deve crescere in termini di qualificazione e formazione sia per le imprese e per i lavoratori, sia per la parte della pubblica amministrazione. E noi dobbiamo far sì che ci sia quell’affidamento per cui gli investimenti dei privati siano facilitati e agevolati. Abbiamo un momento positivo, un momento in cui il Paese ha dimostrato le sue capacità, però abbiamo davanti un paio di anni nei quali lavorare tutti insieme, perché finito questo grande traino del Pnrr, che sta reggendo il crollo del mercato privato, si arrivi a un 2028 dove siano state messe in campo quelle risorse, quella programmazione, anche quel clima di fiducia che consenta gli investimenti pubblici e gli investimenti privati per una crescita che questo Paese merita”.