Sismabonus acquisti: la procedura per utilizzare la detrazione

Il sismabonus-acquisti prima della Legge di Bilancio 2025

Prima del riordino delle detrazioni volute dall’attuale Governo
a partire dal 1° gennaio 2025, quindi fino a tutto l’anno 2024,
l’agevolazione spettava per le seguenti percentuali:

• 50% in caso di nessuna riduzione del rischio sismico;
• 75% in caso di riduzione di una classe di rischio sismico;
• 85% in caso di riduzione di due o più classi di rischio
  sismico.

Il limite di spesa ammesso è di 96.000
euro per unità immobiliare.

Pertanto, se l’atto di acquisto è stato stipulato entro il 31
dicembre 2024, all’acquirente spettavano le percentuali di
detrazione sopra riportate applicate sull’importo massimo di
96.000.

Esempio pratico

Ad esempio, chi ha pagato un
immobile 100.000 euro e la riduzione del rischio sismico asseverata
dal tecnico dell’impresa è stata di almeno due classi sismiche, ha
avuto una detrazione di 81.600 euro (pari all’85% di 96.000 euro).
Per completezza, se l’immobile fosse costato 80.000 euro, la
detrazione sarebbe stata l’85% di 80.000 euro.

Dal 1° gennaio 2025 le aliquote sopra riportate non esistono
più. Le percentuali di detrazione si sono ridotte a due,
indipendentemente dal numero di classi di riduzione del rischio
sismico:

• 50% per l’acquisto dell’abitazione principale;
• 36% per l’acquisto di un immobile diverso dall’abitazione
  principale.

Dal 1° gennaio 2026 e fino al 2027 le percentuali saranno
ulteriormente ridotte nel loro ammontare:

• 36% per l’acquisto dell’abitazione principale;
• 30% per l’acquisto di un immobile diverso dall’abitazione
  principale.

La procedura di rimborso

Per gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2024, gli acquirenti
degli immobili in commento potevano optare, in luogo dell’utilizzo
diretto della detrazione spettante in
dichiarazione dei redditi, alternativamente:

1. per un contributo, sotto forma
   di sconto sul corrispettivo dovuto,
   anticipato dal costruttore che ha effettuato gli interventi e da
   quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, di
   importo pari alla detrazione spettante;
2. per la cessione di un credito
   d’imposta di pari ammontare ad altri soggetti, compresi gli
   istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Pertanto, l’acquirente dell’unità immobiliare aveva queste tre
alternative:

1. Detrazione diretta in dichiarazione.
   L’acquirente dell’immobile, valutata la propria capienza fiscale
   (vale a dire, l’importo disponibile di imposte già trattenute dal
   datore di lavoro o le imposte che ogni anno paga allo Stato),
   decide di indicare in dichiarazione il bonus e detrae ogni anno,
   per dieci anni, una quota costante del suo credito. Nell’esempio
   precedentemente fatto, porterà in detrazione 8.160 euro ogni anno
   per recuperare in dieci anni gli 81.600 euro di sismabonus
   acquisti.
   Se i righi della dichiarazione dei redditi non cambieranno,
   l’importo andrà inserito nella “Sezione III A” – Spese per
   gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, e per misure
   antisismiche anche quelle per cui è possibile fruire del
   superbonus, spese per cui è possibile fruire del bonus
   facciate e bonus verde.  In questa sezione si compilano i
   righi da RP41 a RP47 inserendo i seguenti dati:
   • In colonna 1 (Anno) si indica l’anno in cui
     sono state sostenute le spese o la data di fine lavori se
     successiva alla data del rogito;
   • In colonna 2 (Tipologia) si indica il
     codice 10 nel caso in cui la
     ricostruzione ha comportato il passaggio ad una classe di rischio
     inferiore (detrazione del 75%) oppure il
     codice 11 nel caso in cui la
     ricostruzione ha comportato il passaggio a due classi di rischio
     inferiore (detrazione dell’85%);
   • In colonna 3 (Codice fiscale) va inserito il
     codice fiscale del condominio;
   • In colonna 4, (Interventi particolari)
     nulla;
   • In colonna 5, (acquisto, eredità, donazione)
     nulla;
   • In colonna 6 (Maggiorazione sisma) nulla;
   • In colonna 7 (Percentuale) nulla;
   • In colonna 8 (Numero rata) si indica il numero
     della rata che l’acquirente utilizza per il 2023;
   • In colonna 9 (Importo spesa) si indica prezzo
     della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di
     compravendita;
   • In colonna 10 (Importo rata), va inserito
     l’importo di ciascuna rata delle spese sostenute;
   • In colonna 11 (N. d’ordine immobile) va
     indicato un numero progressivo per identificare l’immobile oggetto
     degli interventi di ristrutturazione riportato successivamente
     nella sezione III-B relativo ai dati identificativi dello stesso
     immobile.
2. Sconto in fattura. 
   L’acquirente dell’immobile, su proposta dell’impresa di
   costruzione, paga all’atto dell’acquisto solo la differenza tra
   l’importo dell’immobile previsto nell’atto e l’importo del bonus di
   81.600 euro. Nel nostro esempio, pagherà solo 18.400 euro.
   Null’altro dovrà fare, se non controllare sulla c.d. “Piattaforma
   cessione crediti” presente sul proprio cassetto fiscale che i
   propri crediti, a seguito della Comunicazione all’Agenzia delle
   Entrate fatta a cura del venditore, sono stati ceduti all’impresa
   di costruzioni e dalla stessa accettati.
3. Cessione del credito. L’impresa di
   costruzioni non intende effettuare lo sconto in fattura. In questo
   caso, l’acquirente dell’immobile ha a disposizione un importo di
   81.600 euro che potrà cedere entro e non oltre il 16 marzo 2025. In
   questo caso, l’acquirente dell’immobile dovrà prontamente trovare
   un acquirente del credito maturato e cederlo al miglior prezzo di
   mercato.

In quest’ultimo caso, si verifica ciò che è riassunto nel
quesito proposto dalla lettrice: “dove è visibile il credito
maturato? Nel cassetto fiscale non c’è”. In effetti, il
credito è, in questa prima fase, “invisibile”. Per comprendere
meglio il concetto, occorre dire che il credito
maturato è rappresentato dalla quota ammessa in detrazione del
pagamento tracciato del prezzo di vendita dell’immobile e indicato
nell’atto notarile. Nell’esempio sopra riportato, il
credito è rappresentato dall’importo di 81.600 euro che è compreso
nel prezzo d’acquisto dell’immobile. In pratica, l’importo del
credito non è “disponibile” sul cassetto fiscale dell’acquirente
perché è ìnsito nell’atto notarile stesso.

È in questa fase che la confusione tra i soggetti interessati
all’acquisto dei crediti arriva all’apice. Chi accoglie con riserva
la proposta di vendita dei crediti fa la solita domanda: “mi fa
vedere i crediti nel cassetto fiscale?”, non sapendo che le
annualità messe in vendita appartengono al beneficiario
dell’agevolazione e non sono visibili ma solo dimostrabili
attraverso la documentazione cartacea (asseverazioni tecniche, atto
notarile, Permesso di Costruire, dichiarazioni sostitutive
dell’impresa, e così via).

La confusione sull’argomento deriva dall’incapacità di
distinguere la disponibilità di crediti cedibili con le cessioni.
La prima non risulta mai sul cassetto fiscale fino a quando il
credito non viene effettivamente ceduto. Solo dopo la cessione del
credito, che viene fatta generalmente a cura dell’acquirente
dell’immobile, si potrà verificare sul proprio cassetto fiscale,
nel servizio “Piattaforma cessione crediti”, che i crediti sono in
attesa di accettazione del cessionario e che diverranno accettati
nel momento in cui il cessionario stesso deciderà di accettarli per
cederli nuovamente o utilizzarli in compensazione con i propri
debiti fiscali.

Per cui, la gentile lettrice dovrà comunicare la cessione del
credito maturato all’Agenzia delle Entrate solo nel caso in cui
vorrà cedere il bonus ad un terzo. In tal caso, dovrà rivolgersi ad
un soggetto abilitato al rilascio del visto di conformità che dovrà
trasmettere la cessione esclusivamente in via telematica.

A cura di Dott. Luciano
Ficarelli
Dottore Commercialista
https://www.professionistiintegrati.net/
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità