Mi sono aggiudicato un immobile in asta: ed adesso?!

Caratteristiche dell’offerta per partecipare ad un’asta immobiliare

Gli interessati a partecipare ad un’asta immobiliare devono presentare un’offerta di acquisto.

L’offerta dovrà essere irrevocabile e non potrà contenere condizioni.

Irrevocabilità dell’Offerta

L’art. 571 del codice di procedura civile stabilisce che l’offerta di acquisto presentata dall’offerente è vincolante e non può essere revocata prima della conclusione della vendita. Questo principio è finalizzato a garantire la serietà degli acquirenti e a impedire che la procedura di vendita venga ostacolata da ripensamenti o da strategie speculative.

Ne consegue che, una volta depositata l’offerta, il soggetto interessato non possa ritirarla, a meno che non venga superato da un’altra offerta migliore o che la vendita non venga dichiarata deserta. Detto in altre parole, qualora all’asta partecipi un solo offerente, questi diverrà necessariamente aggiudicatario dell’immobile.

Impossibilità di apporre condizioni sospensive per l’ottenimento del mutuo

L’irrevocabilità dell’offerta impedisce l’apposizione di condizioni.

In altre parole l’offerente non può subordinare la propria proposta all’ottenimento di un mutuo ipotecario o ad altre condizioni sospensive.

Ovvia la finalità: escludere l’incertezza legata all’eventuale mancata concessione del finanziamento da parte dell’istituto bancario. Se fosse ammessa una clausola sospensiva legata al mutuo, infatti, il rischio sarebbe quello di bloccare la procedura esecutiva senza alcuna garanzia di buon esito (con evidenti ripercussioni negative per i creditori e per il corretto svolgimento della vendita).

La Natura Perentoria del Termine per il Pagamento del Saldo Prezzo nelle Aste Immobiliari

Il termine per il versamento del saldo prezzo, di norma fissato in 120 giorni, ha natura perentoria (Cass. n. 11171 del 29 maggio 2015). Ciò significa che l’aggiudicatario non potrà richiedere proroghe.

La natura perentoria del termine:

assicura l’affidamento degli offerenti: i soggetti che partecipano all’asta devono poter contare sulla certezza delle regole e delle condizioni di vendita, inclusa la scadenza per il pagamento del prezzo;

mantiene la parità di trattamento tra i concorrenti: modificare il termine per il pagamento dopo l’aggiudicazione altererebbe le condizioni iniziali della gara e potrebbe influenzare negativamente la partecipazione futura di altri soggetti.

Cosa succede in caso di mancato pagamento del saldo prezzo nei termini?

L’inosservanza del termine per il pagamento del saldo prezzo (e delle somme necessarie per la trascrizione del decreto di trasferimento e per l’eventuale cancellazione di gravami) comporta:

1. Decadenza dall’aggiudicazione: l’aggiudicatario perde il diritto di acquistare l’immobile e l’immobile verrà nuovamente posto in vendita;

2. Perdita della cauzione: l’importo versato a titolo di cauzione viene trattenuto dalla procedura esecutiva;

3. Possibile azione per danni: se l’immobile viene successivamente aggiudicato ad un prezzo inferiore, l’aggiudicatario inadempiente dovrà risarcire la procedura versando la differenza.

Prime considerazioni in merito alle caratteristiche di una partecipazione ad asta immobiliare

La natura irrevocabile dell’offerta, l’impossibilità di apporre condizioni sospensive per subordinarne l’efficacia all’ottenimento del mutuo e l’obbligo di rispettare il termine per il versamento del saldo senza poter ottenere proroghe, fanno sì che la procedura di acquisto in asta sia rigida e che l’aggiudicatario, al momento della presentazione dell’offerta, debba essere ragionevolmente sicuro di possedere le liquidità necessarie.

Vi sono tuttavia alcuni strumenti che possono facilitare l’aggiudicatario.

La Rateizzazione del saldo prezzo (Art. 569, comma 3 cpc)

L’articolo 569, comma 3 del Codice di Procedura Civile introduce la possibilità di rateizzare il saldo prezzo nelle aste immobiliari, allungando a 12 mesi il termine di versamento del saldo prezzo.

Affinché il giudice possa concedere la rateizzazione, devono sussistere le seguenti condizioni:

la possibilità di rateizzazione deve essere prevista nell’ordinanza di vendita. Non è una facoltà dell’aggiudicatario, ma una condizione che il giudice può inserire nell’interesse della procedura. Se il bando non contempla questa opzione, l’aggiudicatario non può richiederla successivamente;

la rateizzazione deve essere richiesta già al momento del deposito dell’offerta; deve essere sorretta da “giusti motivi” (si pensi alla necessità di smobilizzare alcuni investimenti, oppure al desiderio di versare il saldo prezzo con mutuo).

Il subentro dell’aggiudicatario nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore esecutato (articolo 41 Decreto Legislativo 385/1993)

L’aggiudicatario può  subentrare nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, ottenendo quindi in automatico un mutuo per il versamento del saldo prezzo.

Il subentro avviene senza necessità di autorizzazione da parte del giudice dell’esecuzione e senza il consenso del creditore fondiario.

Per esercitare il diritto al subentro, l’aggiudicatario deve corrispondere le rate arretrate del finanziamento, gli oneri e le spese di procedura. Le rate successive dovranno essere corrisposte secondo i termini contrattuali originariamente stabiliti, assumendo l’obbligazione bancaria limitatamente all’importo dell’aggiudicazione. Il pagamento deve avvenire entro quindici giorni dalla partecipazione all’asta, e tale termine è considerato perentorio.

Per esercitare il diritto al subentro, l’aggiudicatario deve contattare immediatamente il creditore fondiario per ottenere la precisazione del credito, distinguendo tra capitale, interessi e rate scadute al momento dell’aggiudicazione. Dopo il subentro l’aggiudicatario potrà anche avvalersi della “surrogazione” nel mutuo (nota come portabilità) ai sensi dell’articolo 120-quater del TUB, eventualmente ottenendo condizioni di finanziamento migliorative presso altro istituto bancario.