Mutui per ristrutturazione: importi, tassi di interesse, durata… Le proposte di 6 istituti di credito

La decisione di ristrutturare casa è senza dubbio importante al pari di quella dell’acquisto. Un rinnovo della propria abitazione può rivalutarne notevolmente il valore, oltre a migliorarne estetica e funzionalità. Pertanto è un’opportunità di cogliere, quando vi sia la possibilità. Chi non ha la liquidità per far fronte a tutte le spese previste può pensare di chiedere un aiuto alla banca.  I prestiti per ristrutturare casa infatti permettono di ottenere dalla banca la liquidità necessaria per coprire il costo di un progetto di ammodernamento per la casa dei tuoi sogni o per sostenere le spese relative a ristrutturazioni e manutenzione dell’edificio.

Vediamo in linea generale quali sono i documenti richiesti, le caratteristiche del finanziamento, le agevolazioni previste dal Fisco e delle offerte promosse attualmente da alcuni istituti di credito per chi decida di chiedere un prestito per ristrutturare il proprio immobile. 

Documentazione richiesta dalla banca

La documentazione che richiede la banca per la concessione di un mutuo per ristrutturare casa varia da banca a banca e in base alla tipologia di lavori che si intende eseguire. Così nel caso di manutenzione ordinaria, ossia una serie di interventi su immobili già esistenti o su alcune parti di esso che mirano a ripristinare la sua funzionalità, la banca potrà chiedere il preventivo dei lavori che deve redigere la ditta a cui ci si rivolge.

Se invece i lavori sull’immobile riguardano la struttura o sue parti portanti – si tratta di manutenzione straordinaria – la banca può chiedere oltre al preventivo anche il progetto edilizio. Infine se l’intervento riguarda una ristrutturazione con grandi opere, da intendersi come quelle che apportano cambiamenti importanti all’immobile, nel caso ad esempio di ampliamento, oltre al preventivo di spesa e al permesso di costruire, può essere richiesto anche la ricevuta del contributo di costruzione (sempre se dovuto) versato all’amministrazione comunale. Ovviamente ogni banca a cui ci si rivolge fornirà l’elenco dettagliato dei documenti necessari per procedere alla verifica sull’erogazione del prestito.

Per quanto riguarda i documenti necessari per ottenere il mutuo per ristrutturazione, innanzitutto, alla banca dove si andrà a richiedere il mutuo sarà necessario fornire:

• documenti anagrafici (Copia di un documento di identità in corso di validità e del codice fiscale; Certificato di residenza; per i cittadini di paesi extracomunitari è richiesto il permesso di soggiorno; Stato di famiglia
• documenti reddituali (Per i lavoratori dipendenti: Dichiarazione del datore di lavoro relativa all’anzianità di servizio e alla modalità di assunzione. Per i dipendenti delle pubbliche amministrazioni è richiesto l’attestato di servizio Copia delle ultime due buste paga, o del cedolino della pensione , Redditi risultanti dall’ultimo cud, 730 o modello unico. Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti: Certificato di iscrizione all’albo o alla camera di commercio; Ultime due dichiarazioni dei redditi e modello F24; Bilancio parziale successivo all’ultima dichiarazione).

Importo mutuo

Generalmente l’entità dell’importo che viene concesso può arrivare fino all’80% del valore dell’immobile, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto. Ma quanto costa un mutuo per ristrutturare casa? La principale componente del costo è formata dagli interessi, che costituiscono il compenso alla banca per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo.

Tasso interesse mutuo fisso o variabile

Si può scegliere tra tasso di interesse fisso o variabile. Nel primo caso, il tasso resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo e lo svantaggio principale è di non poter fruire di eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. Quello a tasso variabile invece varia – come dice il nome – a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è che l’importo delle rate aumentino.

Ultimamente però la Banca centrale europea ha deciso di ridurre i tassi di interesse con conseguenze dirette sull’importo della rata mensile, per chi ha un mutuo a tasso variabile.

A definire l’importo della rata del mutuo, elemento importante è anche la durata del finanziamento: più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi, mentre quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate. Insomma sono tutti aspetti rimessi alla discrezionalità del cliente che per fare la scelta migliore deve valutare la sua situazione personale, quindi il reddito percepito annualmente.

TAEG o TAN?

Su internet esistono molti comparatori che permettono di confrontare le offerte di mutui di più banche: un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG, una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).

Il TAN invece è il Tasso Annuo Nominale, ossia il tasso che rappresenta il costo totale del finanziamento, espresso in percentuale annua, che include il TAN e tutte le altre spese accessorie. Il TAN rappresenta il costo base del prestito, mentre il TAEG considera anche i costi aggiuntivi. 

Agevolazioni fiscali

Infine un altro aspetto da tenere in considerazione per chi decide di stipulare un mutuo per la ristrutturazione di casa è l’agevolazione che prevede il Fisco. Si tratta della possibilità di detrarre dall’Irpef dovuta, nella misura pari al 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari. La detrazione deve essere calcolata su un importo massimo di 2.582,28 euro per ogni anno. Per godere della detrazione è necessario che il mutuo sia stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori o nei diciotto mesi successivi e l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

Alcune offerte di mutuo per ristrutturazione delle banche

Molti gli istituti di credito che oggi presentano offerte di finanziamenti per ristrutturare casa. Tra queste segnaliamo quelle di Intesa SanPaolo, UniCredit, Crédit Agricole, Poste Italiane, CheBanca! e MPS.

Mutuo ristrutturazione Intesa SanPaolo

Il Mutuo Domus per ristrutturare casa di Intesa SanPaolo permette di finanziare una percentuale fino all’80%  dei costi dei lavori, coperta dal finanziamento per ristrutturazioni, per un importo oltre 100mila euro e durata massima fino a 30 anni. L’offerta di mutuo di Intesa permette al cliente di scegliere in autonomia il tasso da applicare, fisso o variabile. Come si legge sullo stesso sito della banca, il tasso fisso prevede:

• Piano Base: il tasso e l’importo della rata sono definiti all’erogazione del mutuo e rimangono invariati per tutta la durata del finanziamento
• Multiopzione: il mutuo inizia a tasso fisso e prevede la possibilità di scegliere, ogni 3 o 5 anni, il tipo di tasso da applicare al periodo successivo (scegliendo tra fisso o variabile)
• Bilanciato: alla richiesta puoi scegliere la quota del mutuo finanziata a tasso fisso (70%, 60%, 50%) e quella finanziata a tasso variabile (30%, 40%, 50%).

Il tasso variabile prevede:

• Piano Base: il tasso e la rata variano periodicamente in funzione dell’andamento dell’indice di riferimento (Euribor 1M o MRO della BCE)
• Multiopzione: il mutuo inizia a tasso variabile e prevede la possibilità di scegliere, ogni 3 o 5 anni, il tipo di tasso da applicare al periodo successivo (scegliendo tra fisso o variabile)
• Bilanciato: alla richiesta del mutuo puoi scegliere la quota del mutuo finanziata a tasso variabile (70%, 60%) e quella finanziata a tasso fisso (30%, 40%)
• CAP di tasso: fissi un tetto massimo (CAP) sul tasso di interesse variabile per l’intero piano di rimborso o solo per la prima metà della durata.

È possibile richiedere la sospensione di una o più rate per 3 volte per le piccole ristrutturazioni solo se si sono pagate 12 rate mensili e se si sono acquistate le opzioni di flessibilità.

Mutuo ristrutturazione Unicredit

Il Mutuo UniCredit finalità ristrutturazione ha un importo minimo di 30.000€, massimo entro il 50% del valore attuale dell’immobile offerto in garanzia e comunque non superiore all’80% dell’importo dei lavori da effettuare, tenendo conto anche dell’eventuale ammontare del debito residuo in presenza di ipoteca di 1° grado già iscritta dalla nostra Banca sull’immobile oggetto di ristrutturazione (capienza residua dell’ipoteca).

Per che riguarda i tassi si può scegliere tra fisso, variabile, variabile con CAP sull’indice di riferimento. La durata del mutuo è dai 5 ai 20 anni e dopo 24 mesi dall’erogazione, in assenza di rimodulazioni del piano d’ammortamento (rinegoziazione di tasso/durata e sospensioni parziale o totale della rata) nei 24 mesi precedenti su ogni rapporto e se non vi sono sconfini (ad esempio rate scadute e non pagate anche parzialmente, conti correnti sconfinati, ecc.) in nessuno dei rapporti alla data della richiesta si possono attivare i seguenti servizi:

• Taglia Rata per sospendere il pagamento della quota capitale fino ad un massimo di 12 mesi (sulle quote capitale sospese maturano annualmente ulteriori interessi pari allo stesso tasso e divisore del mutuo)
• Riduci Rata per allungare il piano dei pagamenti fino ad un massimo di 48 mesi
• Sposta Rata per slittare in avanti il piano dei pagamenti fino ad un massimo di tre mesi

Mutuo ristrutturazione Crédit Agricole 

Il mutuo ristrutturazione casa di Crédit Agricole è il finanziamento rivolto a chi vuole realizzare interventi di miglioramento al proprio immobile o a una parte di esso, sia all’interno che all’esterno. Può essere richiesto sia per interventi da realizzare sulla prima casa che sulla seconda casa. Obiettivo della ristrutturazione è la valorizzazione architettonica, la riorganizzazione o l’ampliamento dei locali, nonché l’efficientamento energetico. Come per le altre finalità, anche per il mutuo con finalità ristrutturazione non c’è un importo minimo finanziabile. Per quanto riguarda invece l’importo massimo, l’erogazione può arrivare fino a massimo il 60% del valore dell’immobile da ristrutturare. Il mutuo per la ristrutturazione della casa può essere richiesto sia a tasso fisso che a tasso variabile, a seconda delle esigenze.

Mutuo ristrutturazione Poste Italiane

Anche Poste Italiane prevede la possibilità di richiedere un prestito per la ristrutturazione di casa. E’ il Mutuo BancoPosta Ristrutturazione con cui è possibile finanziare la ristrutturazione sia della prima che della seconda casa. Si può  richiedere un importo fino al 100% del costo delle spese di ristrutturazione indicate nel preventivo, purché non superino il 40% del valore dell’immobile. Il mutuo ha durata da 10 a 30 anni e si può scegliere tra tasso fisso, variabile (euribor) e misto (rivedibile a 2, 5, 10 anni). Sul sito di Poste vi è un esempio di un mutuo a tasso variabile per ristrutturazione prima casa,  garantito da ipoteca, di 100.000 € fino al 40% del valore di perizia dell’immobile, con durata 20 anni. Il TAN è al 5,964%, il TAEG al 6,29% e l’Euribor al 2,714% (esempio rappresentativo dal 1° gennaio 2025).

Mutuo ristrutturazione CheBanca!

I mutui per ristrutturare di CheBanca! sono previsti per lavori di recupero per la prima e seconda casa.  In particolare le soluzioni Acquisto Prima Casa o Acquisto + Ristrutturazione, permettono di ottenere fino all’80% del valore dell’immobile.  Per la seconda casa, oltre alla classica soluzione Acquisto Seconda Casa, si può richiedere Acquisto + Ristrutturazione Seconda Casa. Per chi ha già un Mutuo attivo, è possibile il finanziamento dell’acquisto della seconda casa e avere un Mutuo unico con Acquisto + Sostituzione. Inoltre, per rinnovare casa, con piccoli o grandi interventi, il Mutuo Ristrutturazione di CheBanca! permette di scegliere se ricevere l’importo subito, in un’unica soluzione, o in più tranche secondo lo stato di avanzamento dei lavori. 

Mutuo ristrutturazione MPS

Infine Mutuo MPS Mio Acquisto Abitazione è un mutuo volto all’acquisto e/o alla ristrutturazione di un immobile adibito a “Prima Casa” o “Seconda Casa”, che può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. Nella versione a tasso variabile, il mutuo può avvalersi dell’indicizzazione al tasso BCE. L’importo massimo finanziabile non può essere superiore all’80% del valore dell’immobile e la durata massima dell’ammortamento è di 40 anni. La scadenza del mutuo inoltre non può superare comunque il 75° anno di età del mutuatario.

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