CIN in dichiarazione dal 2025

L’art. 1 comma 78 della L. 30 dicembre 2024 n. 207 ha previsto l’indicazione del codice identificativo nazionale (CIN) nelle dichiarazioni fiscali, nella Certificazione Unica e nelle comunicazioni di cui all’art. 4 comma 4 del DL 24 aprile 2017 n. 50 relative alla trasmissione, da parte degli intermediari, dei dati dei contratti di “locazione breve” conclusi per il loro tramite, da effettuare entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono.

Il CIN è il codice che, ai sensi dell’art. 13-ter del DL 18 ottobre 2023 n. 145, deve essere attribuito alle unità immobiliari a uso abitativo destinate ai contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi di cui all’art. 4 del DL 50/2017 e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo, previa istanza telematica sul portale della Banca dati delle strutture ricettive (BDSR, accessibile mediante SPID o CIE) da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva.

Nonostante l’art. 13-ter del DL 145/2023, istitutivo del CIN, sia in vigore dal 17 dicembre 2023, la sua efficacia è stata differita in un primo momento (ex art. 13-ter comma 15 del DL 145/2023 convertito) al sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione in G.U. dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale (BDSR) e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN stesso.
Poiché la pubblicazione è avvenuta il 3 settembre 2024, la norma sarebbe dovuta entrare in vigore il 2 novembre 2024, prevedendo, a partire da tale data, 30 giorni di tempo per dotarsi del CIN per le strutture già dotate di codice regionale e 60 giorni per quelle ancora prive.

Tali termini sono stati superati dall’Avviso del Ministero del Turismo pubblicato il 22 ottobre 2024, il quale ha differito al 1° gennaio 2025 il termine per dotarsi del CIN, questo per tutte le scadenze che, in base ai precedenti termini, sarebbero cadute prima di tale data.
Invece coloro che hanno ottenuto il codice regionale successivamente al 2 dicembre 2024 hanno sempre 30 giorni di tempo per ottenere il codice nazionale.

Dal punto di vista operativo il recente modello di Certificazione Unica approvato con provvedimento del 15 gennaio 2025 ha introdotto, nella sezione “certificazione redditi – locazioni brevi” il punto 22 “codice CIN” con l’indicazione, riportata nelle istruzioni, di riportare “da quest’anno” il codice identificativo nazionale.
Invece nelle bozze dei modelli REDDITI 2025 nulla viene indicato al riguardo.

A questo punto viene da domandarsi quale sia l’effettiva decorrenza dell’obbligo, anche perché tale dato, nel caso delle CU, non necessariamente era disponibile e conosciuto al momento dell’incarico all’intermediario o della stipula della locazione breve.
Si pensi ad esempio a una locazione relativa al mese di maggio 2024 quando la banca dati nazionale non era ancora operativa.
È vero che, al momento dell’invio della CU (in linea generale, a marzo 2025), per molti immobili già locati nel 2024 l’obbligo di dotarsi CIN sarà ormai vigente, ma, in concreto, la richiesta di indicazione in CU sembra far operare l’obbligo retroattivamente.

Al riguardo occorre porre particolare attenzione a quanto indicato nel citato Avviso del 22 ottobre 2024.
Infatti, se, da un lato, si prevede che il 1° gennaio 2025 rappresenti il termine entro cui i soggetti interessati debbano dotarsi del codice, sancendo quindi la possibilità che tali codici siano validi anche prima, dall’altro si afferma espressamente che tale termine è finalizzato a garantire “uniformità di trattamento nei confronti degli utenti finali della” banca dati strutture turistiche.
Infine il comunicato precisa che “l’uniformità del termine consente, inoltre, di agevolare le attività proprie dei gestori dei portali telematici…”.

Pertanto, partendo dal presupposto che, fino alla data del 31 dicembre 2024, non vi era alcun obbligo di ottenimento del CIN, si ritiene che, proprio per garantire l’uniformità di trattamento prevista dall’Avviso del Ministero del Turismo, la mancata indicazione di tale dato nella Certificazione Unica riferita all’anno 2024 non possa essere oggetto di specifica sanzione.
Certamente tale obbligo sussisterà a partire dal 2025 obbligando sia gli intermediari (per le Certificazioni Uniche e per le comunicazioni dei dati dei contratti delle “locazioni brevi”) che i professionisti (per le dichiarazioni dei redditi) a richiedere tale informazione ai locatori.

Rimane dubbia l’obbligatorietà dell’indicazione del dato qualora il corrispettivo percepito nell’anno 2024 si riferisca a un periodo di locazione a cavallo tra il 2024 e il 2025.
In tal caso si ritiene che, per la parte di canone relativa all’anno 2025, tale informazione risulti necessaria.