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Acquistare la prima casa con le agevolazioni fiscali è un’opportunità molto vantaggiosa per i contribuenti, tuttavia, per usufruire di tali benefici, ci sono delle regole complesse.

Alcuni recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate hanno fornito interpretazioni più flessibili. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

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Donazione dell’immobile pre-posseduto con clausola di premorienza: il beneficio si conserva

Generalmente, per beneficiare delle agevolazioni prima casa, il contribuente non deve essere proprietario di un’altra abitazione acquistata con lo stesso beneficio. Questo può rappresentare un problema per chi, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, desidera acquistare un’altra abitazione godendo nuovamente dell’aliquota ridotta. 

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 27 del 12 febbraio 2025, ha chiarito che è possibile donare il primo immobile con una clausola di premorienza, mantenendo comunque il diritto all’agevolazione sul nuovo acquisto.

La clausola di premorienza, regolata dall’articolo 791 del Codice Civile, stabilisce che il bene donato rientri nel patrimonio del donante nel caso in cui il donatario (chi riceve l’immobile) deceda prima di lui. Questo meccanismo fa sì che il contribuente che effettua la donazione non risulti più titolare di un immobile acquistato con l’agevolazione, soddisfacendo così il requisito richiesto dalla normativa. In questo modo, al momento dell’acquisto del nuovo immobile, il donante potrà godere nuovamente dei benefici fiscali previsti per la prima casa​.

Residenti all’estero: nessuna decadenza dall’agevolazione in caso di riacquisto entro un anno

La normativa prevede che, se l’immobile agevolato viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto, il contribuente decade dal beneficio e deve versare la differenza d’imposta, oltre agli interessi e alle sanzioni, a meno che non riacquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro un anno.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 29 del 12 febbraio 2025, ha chiarito che questa regola vale anche se il nuovo acquisto avviene all’estero. Nello specifico, se il contribuente vende l’immobile agevolato in Italia e, entro un anno, acquista un terreno edificabile all’estero su cui costruisce un’abitazione principale, il beneficio fiscale non decade. 

Per mantenere l’agevolazione, è necessario che: 

• l’immobile costruito all’estero venga completato nei suoi elementi strutturali essenziali, inclusa la copertura, e che diventi effettivamente la dimora abituale del contribuente​;
• il contribuente dovrà fornire adeguata documentazione rilasciata dalle autorità del paese in cui si trova il nuovo immobile;
• questo documento dovrà certificare che il terreno è stato trasformato in un’unità abitativa entro un anno dalla vendita dell’immobile in Italia.

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Agevolazione prima casa per chi vive all’estero condizioni più flessibili 

Un altro importante chiarimento riguarda la possibilità, per i residenti all’estero, di usufruire dell’agevolazione prima casa senza dover acquistare l’immobile nel loro ultimo comune di residenza in Italia. 

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Con la risposta a interpello n. 28 del 12 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha ampliato questa possibilità, stabilendo che il beneficio può essere concesso anche se l’immobile acquistato si trova in qualsiasi comune in cui il contribuente ha vissuto o lavorato per almeno cinque anni. Questo significa che, per chi è emigrato per motivi di lavoro, l’agevolazione può applicarsi anche nel comune di nascita o in qualsiasi altro luogo in cui abbia svolto la propria attività professionale prima del trasferimento.

Un aspetto rilevante è che, per beneficiare dell’agevolazione, il residente all’estero non è obbligato a trasferire la residenza nell’immobile acquistato, come invece richiesto per chi risiede in Italia. Questa novità è particolarmente vantaggiosa per chi vuole mantenere un legame con il proprio paese di origine senza dover necessariamente rientrare stabilmente.